土地の権利を守る、
三つの専門業務。
境界を確定し、建物を登記に載せ、土地を分ける。
不動産の「表示に関する登記」の専門家として、仙台・宮城の土地に確かさを刻む仕事です。
境界確定測量
境界を曖昧にしない。それが、土地を守る第一歩になる。
土地の境界は、所有者の権利そのものです。しかし仙台市内には、戦後の区画整理で設定された境界と、明治期の公図が示す境界が食い違う土地が少なくありません。相続で土地を受け継いだとき、売却を検討するとき、隣地との間に塀やフェンスを設置するとき――境界が曖昧なままでは、どれも前に進みません。
境界確定測量とは、法務局に保管された公図・地積測量図と、現地の状況を照合し、隣接地の所有者全員の立会いと合意のもとで境界を確定する業務です。確定測量図は法的な証拠能力を持ち、将来の土地トラブルを未然に防ぐ唯一の手段です。
隣接地所有者全員の署名捺印を得た確定測量図は、裁判においても有力な証拠となります。境界を「推定」から「確定」に変えることで、相続・売却・建築のすべてが円滑に動き出します。
境界が不明確な土地は、売却時に買い叩かれるリスクがあります。確定測量により正確な地積を算出し、適正な価格での取引を実現します。
仙台市は戦災復興の区画整理地と、古い縄延び公図が混在するエリアです。35年超の現地経験をもとに、法務局・市役所の図面を読み解き、最短ルートで確定に導きます。
登記簿謄本・公図を取得し、現状の境界状況を確認。費用・期間の概算をお伝えします。
現地で既存の境界標・構造物を調査し、法務局の図面との照合を行います。
隣接するすべての土地所有者に立会いを依頼し、境界点について合意を得ます。当事務所が連絡調整を代行します。
合意された境界点にコンクリート杭や金属標を設置。確定測量図を作成し、全隣接地所有者の署名捺印を取得します。
地積更正登記が必要な場合は法務局に申請。確定測量図の正本をお渡しし、すべての手続きが完了します。
建物表題登記
建てたら、登記する。住まいの権利を法的に成立させる手続き。
建物表題登記とは、新しく建てた建物の所在・構造・種類・床面積を法務局の登記簿に初めて記録する手続きです。建物を新築した場合、不動産登記法により1ヶ月以内の申請が義務づけられています。この登記がなければ、住宅ローンの抵当権設定も、将来の売却もできません。
増築や用途変更（店舗から住宅への変更など）にも表題部の変更登記が必要です。登記簿の情報と実際の建物が異なったまま放置すると、売却時や相続時に思わぬ障害が生じます。
新築住宅は引渡し前に登記を完了させる必要があります。ハウスメーカーや金融機関と連携し、引渡し日に間に合うよう最適なスケジュールを組みます。
2階建てを3階建てに増築した、ガレージを居室に改装した――登記簿と現況の不一致は意外と多いものです。現地調査で正確に測定し、適切な登記を行います。
建物表題登記は、抵当権設定登記の前提であり、火災保険や将来の売買契約の基盤です。正確な登記は、建物の権利を法的に守る出発点になります。
建築確認申請書・検査済証・工事完了引渡証明書など、登記に必要な書類を確認します。不足書類があればご案内します。
建物の外周・各階の床面積・構造を実測します。図面との整合性を確認し、登記用の各階平面図と建物図面を作成します。
建物表題登記の申請書・各階平面図・建物図面・所有権証明書類を作成します。
法務局に申請後、通常1〜2週間で登記が完了。登記完了証と登記事項証明書をお渡しします。
分筆登記
一筆の土地を、目的に応じて分ける。相続・売却の出発点となる登記。
分筆登記とは、登記簿上の1筆の土地を2筆以上に分割する手続きです。相続で土地を複数の相続人に分ける場合、所有地の一部だけを売却する場合、あるいは土地の一部の地目を変更する場合に必要になります。
分筆登記を行うには、原則として分筆する土地のすべての境界が確定していることが前提です。つまり、境界確定測量と分筆登記はセットで進めるケースが大半です。当事務所では、境界確定から分筆登記まで一貫して対応し、工期と費用の無駄を省きます。分筆後の各土地が建築基準法の接道義務を満たすかどうかまで、事前に確認してご提案します。
分筆には境界確定が前提です。2つの業務を別々の事務所に依頼すると、二重の調査費用と時間がかかります。ワンストップで効率よく完了させます。
分筆ラインの引き方次第で、接道条件・建ぺい率・容積率が変わります。不動産の有効活用を見据え、最適な分割案をご提案します。
相続登記は司法書士、相続税の申告は税理士の領域です。分筆が絡む相続案件では、これらの専門家と密に連携し、お客様の手間を最小限に抑えます。
相続分割か、一部売却か、開発行為か。目的に応じて最適な分筆計画を立案します。登記簿・公図の事前確認も行います。
分筆の前提として、対象地のすべての境界を確定させます。既に確定測量図がある場合はこのステップを省略できます。
分筆ラインの図面を作成し、分筆後の各土地の面積・接道状況・法規制をご説明します。ご要望に応じて案を調整します。
法務局に分筆登記を申請。新しい境界点に境界標を設置し、分筆後の地積測量図をお渡しします。
登記完了後、新たな地番が付された登記事項証明書と地積測量図をお渡し。相続登記や売買契約に即座に活用いただけます。
土地のこと、話してみませんか。
境界のこと、登記のこと、相続のこと。
どの段階からでも構いません。初回のご相談で、必要な手続きと費用・期間を整理します。
調査士事務所
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